Аренда в Петербурге :: Сдать снять квартиру в Петербурге - Какой доход можно получить от квартиры, если сдавать ее в аренду?

Аренда жилья

Полезное

Какой доход можно получить от квартиры, если сдавать ее в аренду?

Приобретение недвижимости является самым выгодным и надежным способом вложения денег, как твердят профессионалы рынка жилья. Сохранить и приумножить ваши кровные наилучшим образом позволит именно он. Однако сами профессионалы не рвутся зарабатывать на собственном жилье, а предпочитают либо строить на продажу, либо управлять чужим имуществом. Так в чем же здесь закавыка? Если превратить квартиру в доходную, то сколько можно на ней заработать?

Лежачему камню похвальное слово?

Может показаться, что все очень просто. Стоит посмотреть табличку в каком-либо обзоре рынка аренды, и сразу будет ясно, что 500–600 долларов в месяц принесет своему владельцу однокомнатная квартира. В действительности же «кухня» аренды намного сложнее. С одной стороны, подбросят тут же пищу для сомнений специалисты, подсказав, что квартира приносит доход от всякой сдачи в аренду одним лишь фактом своего существования (только из-за увеличения стоимости квадратного метра). Причем, может повышать доход от аренды в разы эффект от удорожания жилья. С другой стороны, тот, кто утверждает, что все познается в сравнении, оказывается прав. Следовательно, хорошо бы сопоставить итоговую доходность еще с чем-либо.
Специалисты регулярно предлагают (предварительно его высчитав), так называемый индекс доходности жилья. Индекс этот учитывает доходы от подорожания жилья и от его аренды и показывает, во сколько раз перечисленные выше доходы превышают ставку по долгосрочным депозитам наиболее стабильных и крупных банков России. Однако не учитываются этим индексом такие детали, как простой жилья при смене арендатора, амортизация квартиры, налоги и др.
В то же время слишком далеки от реальности представления о том, что сдача квартиры в аренду это лишь стрижка купонов. Как и во всяком другом бизнесе, здесь также приходится нести весьма немалые расходы. А также не все измеряется деньгами. И кроме всего этого сдача квартиры в аренду является очень хлопотным делом, которое требует затрат времени и нервов.

Включим счетчик

Прибегнув к помощи специалистов, попытаемся разложить блюдо с названием «Сдача жилья в аренду», представив в виде таблицы его калькуляцию. В качестве основы возьмем скромную однокомнатную квартиру площадью примерно 38 квадратных метра в панельном девятиэтажном доме в спальном районе где-нибудь в Дачном или Сосновой поляне. В рассматриваемом случае минимальных затрат потребует новое дело, так как на дешевую квартиру почти моментально находится желающий. Здесь есть еще одна тонкость. Как говорят опытные риэлторы, две «однушки» сдавать выгоднее, чем более дорогую «трешку», так как арендная плата выше при одинаковых расходах.
В приводимом случае при покупке квартиры в ее стоимость была включена и услуга риэлтора. При расчете полагалось, что владелец обойдется без эксклюзивного договора с риэлтором при сдаче своей площади и поэтому соответствующих расходов нет (приблизительно 300 долларов в год). В комиссионных риэлтору, которые оплачивает арендатор, учтено чисто символическое страхование гражданской ответственности.
По мнению знающих людей, аккуратный ремонт должен создавать ощущение новизны и чистоты. Если же квартира находится в отдаленном районе, то делать очень дорогой ремонт нет смысла, так как тогда клиента придется искать долго. Итак, ее выставляют за 1000 долларов, уходит она за 800, а (с учетом простоев) в итоге получается 600–650.
Не следует жилье перегружать мебелью. «Начинка» квартиры должна быть практичной и иметь «железобетонную» прочность -- вот основное требование. Регулярные отчисления на оборудование и мебель рассчитаны из того, что их полная амортизация будет за 10 лет.
При расчете время простоя усреднено до двух недель в год. Если это дешевая квартира, то время простоя необходимо для выполнения формальностей и приведения в порядок квартиры при въезде новых арендаторов, что бывает один-два раза в год. С ростом цен прежде всего связана высокая миграция. Владельцы квартир пытаются поднять цены, ссылаясь на общую тенденцию. Арендаторы не хотят верить, уезжают, ищут более дешевое жилье.
При ставке арендной платы 600 долларов после всех вычетов чистая прибыль в этом случае составила 410 долларов в месяц или 5,7% годовых в валюте. Это при учете уплаты налогов. Можно уменьшить налоги, если зарегистрироваться в качестве предпринимателя. Тогда прибыль увеличится до 6,3%. Очень хлопотное это занятие. Если вообще не платить налоги, что делают многие хозяева (риэлторы не рекомендуют делать это), то прибыль увеличится до 6,8%. Как может показаться на первый взгляд, не столь значительно.

При хорошей игре плохая мина

Рассмотрим эффект удорожания жилья. Темпы роста цен в расчете на год в последнее время приблизились вплотную к 40%. Текущее значение индекса доходности в результате перевалило за 5 единиц, о чем сообщают продавцы, едва сдерживая свою радость. Это явление, однако, временное. Цены на недвижимость знали и периоды сильного падения, и периоды стагнации. Здесь, как нигде, следует взглянуть на процесс с большого расстояния. За последние 8 лет в Санкт-Петербурге в целом рост стоимости жилья составил 210%. Это примерно 12% в год с учетом сложного процента. Если сюда добавить 6% дохода от аренды жилья, то получим 18%. Это по российским меркам до смешного малая цифра. На уровень реальной инфляции это едва ли вытягивает. С другой стороны, что столь же надежного и легального способа сохранить свои накопления в арсенале рядового гражданина нет.

Смотри не в крону, а в корень

Из приведенного выше ясно, по какой причине у нас практически нет доходных домов. Они могут окупить себя лишь не раньше, чем за 10–20 лет. Инвестору нет смысла начинать это хлопотное дело, если на строительстве и продаже он в течение двух лет и вернет вложенные средства и получит солидную прибыль. Да и работает он не на свои деньги, а в основном на привлеченные. И если кредит на полгода или год получить очень трудно, то на 10 лет практически невозможно. А еще и проценты по кредиту. В доходном доме обязательно должен быть обслуживающий персонал, надо содержать придомную территорию, отчислять на капитальный ремонт и др. И тогда доходность падает вдвое по сравнению с квартирой. Она становится ниже, чем по банковским депозитам. По этой причине пока не приходится опасаться конкуренции с этой стороны.
Граждане другое дело. Как правило, квартира для сдачи в аренду у граждан уже есть. Невыгодно ее продавать, так как, если положить вырученные от продажи деньги в банк, то процент получится еще меньше. Ситуация получается такая: если квартира уже имеется, то продавать ее нет смысла, а если ее надо строить, да не одну, а целый дом, то выгоднее будет продать.
Люди жилье сдают в аренду, хоть это и не очень выгодно, как может показаться. Сдают квартиру по разным причинам. Одни получили эту квартиру случайно, например, по наследству. Новые владельцы банкам не доверяют, не доверяют также рублю и доллару, а квартиру считают самым надежным вложением в свое будущее. Это пробуждает интерес к предпринимательству некоторых состоятельных граждан, который они смогут удовлетворить через сдачу в аренду жилья на уровне мелкого опта. Другим же, если они не имеют других источников дохода, приходится сдавать свою квартиру, а снимать меньшую.
Но, вероятно, стабильность привлекает больше всего людей. Весьма консервативен институт сдачи жилья в аренду. На механизм аренды практически никак не сказывались внешние «возмущающие воздействия», возникшие с начала приватизации. Почти не затрагивали ее и экономические катаклизмы. Специалисты не видят оснований к изменению ситуции в обозримом будущем. Это людей вполне устраивает.

Деньги берем вперед

Негласные, но устойчивые правила расчетов арендаторов с владельцами сформировались на рынке аренды. Обычно за месяц вперед производится оплата, а иногда бывает и за больший срок.
Нормальное состояние, когда при заключении договора владелец требует дополнительную страховую сумму или залог в размере месячной платы. Эта сумма будет гарантией того, что после выезда квартирантов не останется ни испорченной мебели, ни неоплаченных телефонных счетов, а также того, что квартирант не уедет без предупреждения. Залоговая сумма возвращается, если все в порядке.
Хозяева из арендной платы вносят фиксированные коммунальные платежи (отопление, вода, вывоз мусора). Дополнительно арендатор оплачивает регулируемые расходы (электричество, межгород). Но и эти деньги владелец берет у арендаторов и сам несет их в Сбербанк. Никаких книжек по уплате жильцам не передают во избежание неприятности.
Если арендатор попросит о регистрации, то это сразу добавляет к стоимости аренды 13% (плюс еще компенсация потерь на коммунальных услугах). Однако даже в таком случае владельцы редко соглашаются на такой вариант. Это потому, что следующему арендатору регистрация может быть не нужна, но и налоговая инспекция, и милиция уже будет знать, что квартира сдается.
Когда арендаторы задерживают оплату, риэлторы советуют арендодателю занимать по отношению к арендатору жесткую позицию и выселять без разговоров. Если в надежде получить долг вовремя этого не сделать, то попадаешь невольно в зависимость от клиента: если не выгонишь, то уж точно потеряешь деньги. И тем сильнее владелец затягивает на себе эту петлю, чем дольше хозяин позволяет жить неплатежеспособному жильцу.
Профессионалы не рекомендуют владельцам в период повышения цен торопиться со сменой арендатора ради лишних 50 долларов, в особенности, если у них сложились нормальные отношения. Надежность тоже чего-то стоит.
При наличии двух клиентов -- на 650 и на 600 долларов, то постарайтесь понять, по какой причине один из клиентов соглашается платить больше, чем того стоит квартира. Может оказаться, что это человек, которому снять квартиру сложно. Он начинает предлагать больше, если при обращении в несколько мест у него по какой-либо причине ничего не получается.
При установлении цены на аренду квартиры владельцы обычно ориентируются на рекламу. Это, однако, цены предложения, а никак не реальных сделок. Риэлторы дают владельцу совет не держаться верхнего предела цен, а хотя бы долларов 50 сбросить. В таком случае получите более приличного арендатора.

С прохвостом ноздря в ноздрю

Сдача жилья в аренду, как и любое предпринимательство, связана с рисками, что характерно: тем больше этих самых рисков, чем дешевле квартира.
В этом риэлторы не находят ничего особо странного. У обеспеченных людей выше культура потребления, по их мнению, меньше опасность того, что они будут забивать гвозди в стены или мебель.
Специалисты называют воровство самой распространенной из числа неприятностей. Наниматель может исчезнуть, вывезя всю мебель. В Интернете столкнулись с такой «рекомендацией» арендаторам: «Перед тем, как отдать ключи, требуйте сначала залог. А лучше всего бегите, взяв из квартиры все ценное на сумму залога. Агентство все хозяину компенсирует».
Следующими идут в списке рисков несчастные случаи. Наниматель квартиру может просто сжечь. Может благополучно «испариться», залив перед этим семь нижних этажей. Набедокурит, причем, случайно, ненамеренно, а потом удерет, испугавшись ответственности. В связи с этим все настойчивее поднимают риэлторы вопрос о страховании аренды.
Случаи мошенничества тоже известны, когда лже-наниматель умудряется за короткий срок пересдать квартиру несколько раз, а, что самое худшее, даже и продать квартиру. И не думайте, что в этой ситуации страдает только покупатель или наниматель, На квартиру может быть наложен арест и открыто уголовное дело. Квартирой нельзя будет распоряжаться, в том числе и сдавать ее в аренду. Разбирательство же дел, связанных с недвижимостью, длится годами.
Существует, конечно, и такая проблема: жилец заселился и не платит. В таком случае специалисты рекомендуют владельцу для профилактики установить три замка для того, чтобы иметь у себя на один ключ больше. Если удается разыскать клиента, который должен расплатиться с ним, владелец может закрыть дверь на этот лишний ключ. Вот тогда уже жильцу придется искать хозяина.
Риэлторы еще настоятельно советуют между хозяином и арендатором заключать договор и, конечно, платить налоги. Если же владельцы хотят уклониться от налогов, то попадают в зависимость от нанимателя. И, наоборот, уплатив налоги, владелец избавится от шантажа со стороны арендатора, участкового милиционера или соседей. Размер налога же вполне лоялен. Заключив же договор, в котором подробно прописаны отношения между сторонами, люди уменьшают вероятность конфликта, а, если он и возникает, то получают инструмент для успешного его разрешения. Если потребуется, то с документом можно обратиться в суд, а слово к делу не приложишь.

Критерии отбора при аренде

Вообще говоря, стоимость аренды не пропорциональна стоимости квартиры. Покупатель и наниматель придают разное значение отдельным параметрам жилья. Попытаемся представить в виде таблицы с помощью консультантов из числа давно практикующих агентов, что важнее для первых, и что для вторых (отметим «+»). Отметим также при этом, что предпочтения людей в большой мере индивидуальны, а мнения специалистов зачастую расходятся. Однако таблица не является показателем твердо устоявшихся критериев выбора.

Параметр	Аренда	Продажа
Престижность района		+
Перспектива развития района		+
Близость к центру	=	=
Близость к метро		+
Небольшие размеры квартиры	+
Ремонт	+
Благоустройство территории		+
Охраняемый периметр	+
Этаж		+
Балкон, лоджия		+
Металлическая дверь	+
Телефон, Интернет	+
Состояние санузла	+
Лифт	=	=

С посредником очная ставка

Конечно же, риэлторы настойчиво рекомендуют как хозяевам, так и нанимателям обращаться к их, риэлторов, помощи.

Существуют три уровня оказания услуг. Высший, являющийся наименее распространенным, это когда квартира передается в управление. К этому виду прибегают в основном владельцы, которые отсутствуют длительное время. Фирма берет на себя в этой ситуации все хлопоты по сдаче квартиры: ищет клиентов, взимает платежи, следит за порядком в квартире, оплачивает коммунальные платежи, отвечает перед соседями, а также занимается ремонтом квартиры. Хозяева же только получают от фирмы деньги независимо от того, занята квартира или нет. Эта услуга составляет 25-45% от стоимости всей аренды.
Эксклюзивный договор -- вторая форма. Если хозяева не хотят или не могут заниматься своей квартирой, то они с фирмой заключают соглашение, отдают ключи. В этом случае риэлтор занимается рекламой квартиры, показывает ее клиентам, производит юридическое оформление отношений владельца с нанимателями. Поддерживает морально хозяев в течение срока аренды. Цена услуги может составлять от 50 до 100% месячной арендной ставки.
Самый распространенный третий случай. Хозяин звонит во все агентства с предложением сдать его квартиру, хозяин за это ничего не платит, и тогда риэлтор ничем ему не обязан.
На стороне кого, хозяина или арендатора, выступает риэлтор в отношениях между ними? Чаще всего он старается держать нейтралитет. У риэлтора нет интереса занизить или завысить стоимость сдаваемой квартиры. При завышении цены можно не найти желающих. При занижении цены, сработав на арендатора, может произойти конфликт. Поняв, что цена маленькая, хозяин будет ее поднимать и выгонять арендатора. Арендатор, обратившись к риэлтору с претензией, потребует, чтобы бесплатно ему подобрали другой подобный вариант. Риэлторы поэтому всегда повторяют:"Неприятности нам не нужны, так как мы заинтересованы в увеличении количества вторичных клиентов".
На это утверждение оппоненты возражают: что бы ни говорил о своей непредвзятости риэлтор, забудьте. В действительности же риэлтор всегда будет защищать ту сторону, которая ему платит реально.
Для хозяина лучше работать эксклюзивно -- на этом сходятся риэлторы в любом случае. Следует заплатить агенту небольшую сумму, чтобы тот фильтровал арендаторов, и работать с этим агентом постоянно. В этом случае они обещают,что вы никогда не «наколетесь» на клиенте.

Малая толика

Вместо эпилога

Никто не знает точно, сколько квартир сдается в Санкт-Петербурге. Не подлежат регистрации договоры аренды, а в налоговую инспекцию хозяева квартир не спешат. Придется исходить только из мнения экспертов. Если исходить из частоты повторного появления объектов на рынке и количества текущих предложений, специалисты оценивают, что число вовлеченных в бизнес квартир составляет в пределах от 70 до 150 тысяч. Это совсем мизерные цифры для города, в котором более 2 миллионов квартир. Эти цифры сопоставимы с количеством мест в гостиницах и совсем ничтожны по сравнению с огромным количеством как легальных, так и нелегальных приезжих.
Полное отсутствие интереса федеральной власти к развитию сектора аренды с сожалением констатируют риэлторы. Не жалует его особым вниманием и городская администрация. Идея же доходного дома в Санкт-Петербурге тоже пока дальше эксперимента в единственном элитном доме не пошла. В основном на решении проблем очередников до сих пор ориентирован коммерческий наем. Лишь в лице налогового инспектора или участкового милиционера обозначает государство свое присутствие в этой сфере.
Понятны, конечно, и сетования риэлторов: сужает их рынок и слабое распространение аренды. За рубежом же государство предоставляет хозяевам квартир преференции по уплате налогов, активно стимулируя тем самым сдачу жилья. Аренда квартир дает возможность динамично «перераспределить» жилплощадь, тем самым в значительной мере решая проблему крыши над головой граждан. К тому же потенциальными налогоплательщиками являются те, кто приезжает со стороны и снимает квартиры. Городу и его экономике они необходимы.
Риэлторы ожидают постепенного роста аренды в среднесрочной перспективе (как минимум еще 2–3 года) при нынешнем положении вещей. Ведь неоткуда ждать взрывного выброса на рынок одновременно большого количества квартир. Это только потому, что относительно низка доходность от вложений. И если бы не пригороды, которые частично восполняют нехватку жилья для аренды, то цены могли бы взлететь очень высоко.

След. »

Последние новости

Погода

Случайная новость

К 2020 году российское жилье вырастет в цене в 6 раз

Такой смелый прогноз сделала на проходящем в Санкт-Петербурге международном форуме по недвижимости PROEstate 2008 представительница управляющей компании «Мультиброкер» Юлия Вербицкая.

Подробнее...